导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(ji重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗ā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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